Что необходимо знать при покупке квартиры?
Недвижимость – один из самых ценных объектов гражданских прав. Как правило, люди не каждый день продают-покупают квартиры, и всегда при принятии решения о покупке квартиры у них возникает много вопросов. Какие основные моменты надо учитывать при покупке недвижимости?
1. Как определиться с ценой?
Основные факторы:
-
жилье вторичное или новостройка? Как правило, новостройки дешевле, но при покупке строящегося жилья всегда есть риски:
— достроят ли
— когда дом будет введен в эксплуатацию
— когда можно будет оформить право собственности - год постройки
- материалы стен (кирпич или монолит, при прочих равных, дороже чем панель)
- транспортная доступность, инфраструктура, экология
- этаж, метраж
- ремонт, наличие мебели, оборудования, встроенной техники
- кол-во лоджий, сан. узлов
Имеет значение и количество предложений на рынке.
Сейчас не действует понятие «цена за кв. метр». В двух строящихся рядом домах одной серии цена может существенно отличаться, (разные застройщики) а на вторичное жилье это вообще не распространяется: разный ремонт, этаж и т.д. Просто у разных продавцов разные цены.
Узнать цены и подобрать недвижимость.
2. На что обращать внимание при просмотре квартиры
- обязательно посмотрите заинтересовавший вас вариант днем и вечером;
- обратите внимание на то, как ходит транспорт, сколько реально уходит времени дойти до остановки;
- включите воду: проверьте напор воды и ее температуру;
- внимательно осмотрите потолок, (особенно если это последний этаж), углы в квартире — не подвержены ли они плесени или промерзанию;
- есть ли в квартире перепланировка (она должна быть узаконена) и есть ли недопустимые изменения планировки;
- куда выходят окна, когда бывает солнце;
Желательно побеседовать с кем-нибудь из соседей (хотя этот источник не всегда надежен); узнать, кто соседи. Спросите у них, хорошо ли работают лифты.
3. Решение о покупке принято, что дальше?
Нужно позаботиться о юридической и практической стороне оформления сделки.
Если Вы покупаете квартиру с помощью агентства недвижимости, за квартиру вносится аванс. С этого момент квартира снимается с продажи и не рекламируется. В договоре аванса прописывается вся схема сделки:
- как будет производиться расчет с продавцом (чаще всего с использованием банковской ячейки)
- сроки проведения сделки
- сроки физического и юридического освобождения квартиры
- какие документы будут представлены покупателям
- что остается в квартире – мебель, бытовая техника, оборудование, входящее в стоимость квартиры (встроенная кухня, кондиционер, шкафы-купе, посудомоечная машина, плита, вытяжка и т.д.)
Если вы нашли квартиру сами и общаетесь с собственником объекта, то вносится аванс или задаток, составляется соответствующий договор. Этот договор должен подписать собственник (или все собственники, если их несколько) — лично! Мы принципиально не работаем с генеральными доверенностями, и вам не советуем.
Существует два вида составления договоров в сфере недвижимости: простая письменная форма (ППФ) и нотариальная. Имейте в виду, что оба вида договоров нужно зарегистрировать. Право собственности возникает с момента регистрации! Мы оказываем помощь в составлении договоров недвижимости.
4. Документы
Для гос. регистрации сделки купли-продажи квартиры потребуются документы:
- заявление покупателя о гос. регистрации его права собственности и заявление продавца о гос. регистрации перехода права собственности к покупателю. В регистрационной палате (полное название: Управление федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии) его составляет специалист палаты, вам надо будет только расписаться в нем;
- квитанция об оплате гос. пошлины и ксерокопия (2000 руб.; хотя квитанции разбиваются на покупателя и продавца, на практике всю сумму оплачивает покупатель);
- подписанный договор купли-продажи по экземпляру каждой стороне + экземпляр рег. палаты. Если квартира приобретается в Московской области, одновременно с договором купли-продажи сдается акт приема-передачи квартиры;
- паспорта сторон (или их представителей, сдать документы на регистрацию и забрать после регистрации можно по нотариально удостоверенной доверенности (не путать с генеральной доверенностью);
- оригиналы правоустанавливающих документов;
- оригинал выписки из домовой книги + ксерокопия;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (от продавца — если квартира приобреталась в браке; от покупателя — если он на данный момент в браке; если продавцов двое и они супруги, то подлинник свидетельства о браке + ксерокопия; также если покупателей — двое и они супруги) или брачный договор;
- технический и кадастровый паспорт на квартиру, если с момента последней сделки по данному объекту прошло 5 лет. (Обратите внимание: если прошло менее 5 лет, но указанные документы по предшествующей сделке не сдавались в рег. палату, их запросят при регистрации. Требование о предоставлении кадастрового паспорта введено с 1 марта 2008 года);
- если квартира или ее доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то для продажи необходимо разрешение органов опеки и попечительства — «Распоряжение». На сделку также предъявляется свидетельство о рождении ребенка + ксерокопия. Действовать за несовершеннолетнего ребенка могут только родители, законные опекуны. Действие других лиц не допускается.
5. Результат — регистрация
По окончании регистрации вы получаете Свидетельство о праве собственности и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры со штампами о регистрации сделки и права. Обязательно проверьте все данные внесенные в Свидетельство (бывают опечатки). Все нормально? — Поздравляем вас!
6. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
Федеральным законом от 29.11. 2014г №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую налогового кодекса Российской Федерации» (далее 382-ФЗ), вводится новый порядок освобождения от уплаты НДФЛ (так называемого «налога с продавца») при продаже недвижимости.
Рассмотрим основные, на наш взгляд самые важные, моменты этих изменений (ст.217.1. 382-ФЗ):
I. Изменения вступили в силу с 01 января 2016 года. И применяться будут ТОЛЬКО в отношении недвижимого имущества, которое приобретено продавцом в собственность после этой даты. (п.3.ст.4 382-ФЗ).
Пример: Купили квартиру в 2014 году, продавать будут в 2017г., (действует принцип: «3 года прошло-налога при продаже нет»);
Пример: Купили квартиру в 2014 году в новостройке, выплатили всю сумму сразу, а собственность оформили в 2016г., (действуют новые правила, «5 лет прошло-налога при продаже нет»).
II. Доход полученный от продажи недвижимого имущества не облагается налогом, если это имущество было в собственности продавца не менее 3-х лет, теперь только в тех случаях, если право собственности на такое имущество было получено продавцом в порядке:
А) наследования;
Б) дарения;
* и то и другое, только от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником.
В) приватизации;
Г) - в результате ренты.
В остальных случаях этот срок 5 лет.
III. И, самое интересное… - п.5. ст.217.1!Приведем дословно: «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимого имущества МЕНЬШЕ, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 в целях налогообложения налогом,- доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».
Пример: Купили квартиру в 2016г. и продаем в 2016г.
Купили за 3 млн. руб., продаем за 4 млн. руб.
По данным ЕГРН - 70% кадастровой стоимости составляет 5 млн. руб.,
Сколько заплатим налога:
5 000 000 -3 000 000 =2 000 000
2 000 000 Х 13%=260 000 руб.
Если вам необходимо сопровождение сделки по покупке/продаже недвижимости, звоните нам: 8 915 025-18-07 или 8 495 522-83-54.
Мы сопровождаем сделки с недвижимостью в МОСКВЕ и МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.
