ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ

Юридическое сопровождение сделки

      Недвижимость –один из самых ценных объектов гражданских прав. Как правило-люди не каждый день продают-покупают квартиры и всегда при принятии решения о покупке квартиры у них возникает много вопросов. Какие основные моменты надо учитывать при покупке недвижимости?

1. ЦЕНА - КРИТЕРИИ И ВЛИЯЩИЕ ФАКТОРЫ

зависит от многих факторов:

- вторичное это жилье или новостройка (как правило новостройки дешевле, при покупке строящегося жилья всегда есть риски (достроят-ли, когда дом будет введен в эксплуатацию, когда можно будет оформить право собственности)

- год постройки, материалы стен (кирпич или монолит, при прочих равных, дороже чем панель), транспортная доступность, инфраструктура, этаж,метраж, экология, ремонт, наличие мебели, оборудования, встроенной техники, кол-во лоджий, сан.узлов. Имеет значение и количество предложений на рынке.  Сейчас не действует понятие-цены за кв.метр. В двух строящихся рядом домах одной серии цена может существенно отличаться, (разные застройщики) а на вторичное жилье это вообще не распространяется-разный ремонт, этаж и.тд. просто у разных продавцов разные цены.

2. НА ЧТО ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ ПРИПРОСМОТРЕ КВАРТИРЫ

-обязательно посмотрите заинтересовавший вас вариант днем и вечером, обратите внимание на то как ходит транспорт, сколько реально уходит времени дойти до остановки

-включите воду-проверьте напор води и ее температуру

-внимательно осмотрите потолок, (особенно если это последний этаж), углы в квартире-не подвержены ли они плесени или промерзанию

-есть ли в квартире перепланировка(она должна быть узаконена)

-куда выходят окна, когда бывает солнце

Желательно побеседовать с кем-нибудь из соседей(хотя этот источник не всегда надежен)-узнать кто соседи. Спросите у них хорошо ли работают лифты

3. РЕШЕНИЕ О ПОКУПКЕ ПРИНЯТО, ЧТО ДАЛЬШЕ?

Если Вы покупаете квартиру с помощью агентства недвижимости,–за квартиру вносится аванс. С этого момент квартира снимается с продажи и не рекламируется. В договоре аванса прописывается вся схема сделки:

-как будет производиться расчет с продавцом-(чаще всего с использованием банковской ячейки), сроки проведения сделки, сроки физического и юридического освобождения квартиры, какие документы будут представлены покупателям, что остается в квартире –мебель,бытовая техника,оборудование-входящие в стоимость квартиры ( встроенная кухня, кондиционер, шкафы-купе,посудомоечная машина, плита,вытяжка,мебель ит.д.)

Если вы нашли квартиру сами и общаетесь с собственником объекта, то вносится аванс или задаток, составляется соответствующий договор. Этот договор должен подписать собственник (или все собственники если их несколько)-лично! Наше агентство принципиально Не работает с генеральными доверенностями-и Вам  Не советуем.

Существует два вида составления договоров-простая письменная форма (ППФ) и нотариальная. Имейте в виду, что оба вида договоров нужно зарегистрировать.  Право собственности возникает с момента регистрации!

4. ДОКУМЕНТЫ

Какие документы требуются для гос.регистрации сделки купли-продажи квартиры?

-заявление покупателя о гос. Регистрации его права собственности и заявление продавца о гос. регистрации перехода права собственности к покупателю. В регистрационной палате (полное название:Управление федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии)его составляет специалист палаты, Вам надо будет только расписаться в нем

-квитанция об оплате гос.пошлины и ксерокопия (2000руб. хотя квитанции разбиваются на покупателя и продавца, -на практике всю сумму оплачивает покупатель)

-подписанный договор купли-продажи в количестве-по экземпляру каждой стороне+ экземпляр рег.палаты.  (Если квартира приобретается в М.О.-одновременно с договором купли-продажи сдается акт приема-передачи квартиры)

-паспорта сторон (или их представителей, сдать документы на регистрацию и забрать после регистрации можно по нотариально удостоверенной доверенности –не путать с генеральной доверенностью)

-оригиналы правоустанавливающих документов

-оригинал выписки из домовойкниги+ ксерокопия

-нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (от продавца-если квартира приобреталась в браке; от покупателя-если он на данный момент в браке; Если продавцов двое и они супруги-то подлинник свидетельства о браке +ксерокопию; также если покупателей –двое и они супруги) или брачный договор.

-технический и кадастровый паспорт на квартиру,-если с момента последней сделки по данному объекту прошло 5 лет. (Обратите внимание-если прошло менее 5 лет,но указанные документы по предшествующей сделке не сдавались в рег. палату, их запросят при регистрации. Требование о предоставлении кадастрового паспорта введено с 1 марта 2008 года.)

-если квартира или ее доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку-для продажи необходимо разрешение органов опеки и попечительства-«Распоряжение». На сделку также предъявляется свидетельство о рождении ребенка+ ксерокопия.  (Действовать за несовершеннолетнего ребенка могут только родители, законные опекуны.Действие других лиц-не допускается).

5. РЕЗУЛЬТАТ-РЕГИСТРАЦИЯ

По окончании регистрации Вы получаете Свидетельство о праве собственности и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры со штампами о регистрации сделки и права. Обязательно проверьте все данные внесенные в Свидетельство (бывают опечатки). Все нормально?-Поздравляем Вас!

 

6. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

Федеральным законом от 29.11. 2014г №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую налогового кодекса Российской Федерации» (далее 382-ФЗ), вводится новый порядок освобождения от уплаты НДФЛ (так называемого «налога с продавца») при продаже недвижимости.

 

Рассмотрим основные, на наш взгляд самые важные, моменты этих изменений (ст.217.1. 382-ФЗ):

 

I.              Изменения вступили в силу с 01 января 2016 года. И применяться будут ТОЛЬКО в отношении недвижимого имущества, которое приобретено продавцом в собственность после этой даты. (п.3.ст.4 382-ФЗ).

 

Пример: Купили квартиру в 2014 году, продавать будут в 2017г., (действует принцип: «3 года прошло-налога при продаже нет»);

Пример: Купили квартиру в 2014 году в новостройке, выплатили всю сумму сразу, а собственность оформили в 2016г., (действуют новые правила, «5 лет прошло-налога при продаже нет»).

 

II.            Доход полученный от продажи недвижимого имущества не облагается налогом, если это имущество было в собственности продавца не менее 3-х лет, теперь только в тех случаях, если право собственности на такое имущество было получено продавцом в порядке:

А) наследования;

Б) дарения;         

* и то и другое, только от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником.

В) приватизации;

Г) - в результате ренты.

 

В остальных случаях этот срок 5 лет.

 

III.         И, самое интересное… - п.5. ст.217.1!Приведем дословно: «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимого имущества МЕНЬШЕ, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 в целях налогообложения налогом,- доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».

 

 

Пример: Купили квартиру в 2016г. и продаем в 2016г.

Купили за 3 млн. руб., продаем за 4 млн. руб.

По данным ЕГРН - 70% кадастровой стоимости составляет 5 млн. руб.,

Сколько заплатим налога:

                              5 000 000 -3 000 000 =2 000 000

 

                              2 000 000 Х 13%=260 000 руб. 

                                                 ***

Если Вам необходимо сопровождение Вашей сделки по покупке/продаже недвижимости позвоните нам: 89150251807 или 8(495) 5228354

Полезная информация

Продаются квартиры: