Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

                             

Есть несколько способов разбить сады:

Лучший из них,-поручить это дело садовнику

 (Карел Чапек)

 

 

 

Для чего Вам нужна услуга: «Сопровождение сделки»?

  - для Вашего комфорта во время проведения сделки, и Вашего спокойствия после её проведения.

 Рассмотрим ситуацию, когда Вы -Покупатель: Сами сделайте то, что нельзя поручить другому, а именно, - выберите квартиру. Только Вы знаете и чувствуете, в какой квартире Вам будет комфортно жить. Выбрали?-Отлично! Теперь подключайте специалиста.

   С чего он начнет? Если это профессионал, то расспросит Вас о квартире, скажет на что ещё обратить внимание: потолочки-уголочки, сколько квартир на площадке, не угловая ли, сколько лифтов, вид из окна, запах в подъезде, нет ли за стенкой лифта или мусоропровода, кто соседи, близко ли остановка транспорта, видели ли квартиру и в светлое время  и вечером, … и т.д. Возьмет контакты продавца (или его представителя, агента), и, приступит к работе…


1. Договор Аванса или Задатка.

 

Для начала выясним у Продающей стороны, все, что можно выяснить по-телефону: какая ситуация, почему продают, на основании каких документов и кому принадлежит квартира, кто прописан, какая окончательная стоимость, готовы ли поторговаться, что остается в квартире из мебели и оборудования, прямая продажа или альтернативная, какова сумма аванса, и согласовываем встречу Сторон, время и место.

Для чего вообще вносится аванс? Разве нельзя просто купить квартиру и все, без «лишних телодвижений»? –Нет! Именно договор аванса является гарантом (хоть каким-то), что сделка пройдет так, как мы хотим, планируем, и что, продавец пока собираются-обновляются документы, не будет больше никому квартиру показывать и рекламировать.

Где вносим аванс? На квартире Продавца, или в агентстве, может быть на нейтральной территории, в кафе? Давайте рассмотрим все варианты и выберем наиболее приемлемый и безопасный для Вас. 

Если квартира продается «через агентство», представитель фирмы часто на вопрос где вносим аванс отвечает: можем на квартире, или в офисе. –«или» -нам не подходит, только в офисе, при продаже квартиры с привлечением агентства, аванс вносится на агентство, с ним и заключаем договор. Нам должны будут предъявить подлинники документов на квартиру, дать копии, показать документы агентства, кто и на основании каких полномочий подписывает соглашение об авансе. Будьте готовы к тому, что после того, как будут согласованы все условия сделки, и принято решение вносить аванс, Вам скажут, что у продавца, неожиданно изменилась ситуация, и цена на 100 тыс. выше заявленной ранее, причем в соседнем кабинете ждет другой покупатель, который посмотрел эту квартиру сразу после Вас, и тоже согласен её брать, но, раз Вы первый дали согласие на покупку, и цена была меньше, то так и быть, уступим, но только 50 тыс., итого, цена выросла «всего» на 50. Если Вы будете заранее к этому готовы, то это не будет для Вас неожиданностью;

-аванс вносится на квартире Продавца: удобно продавцу, но не Вам. Не комфортно, прежде всего, психологически. Вы же не знаете, что это за люди и в адекватном ли они состоянии, кто там может быть ещё, какие на самом деле у них намерения, кроме того, Вы -с деньгами. По-возможности, от этого варианта отказываемся, или если не получается по-другому, то берем с собой ещё не менее 2-х человек;

-в кафе: да, возможно, где-нибудь в центре города, в ТЦ, продавец обязательно с собой берет и не только подлинники, но и копии документов на квартиру.

И так, о месте и времен договорились, а, какой договор мы будем заключать? Аванса или Задатка? И в чем разница? Если коротко, то-аванс возвращается в однократном размере, а задаток в двойном. Как правило, заключается именно соглашение об авансе, т.к. на Задаток Продавцы идут не охотно.

Теперь сумма аванса- если это физ. лицо-то 30тыс.руб.(из сложившейся практики), если агентство: 30-50 тыс.руб. Просят больше? Зачем? Собственник не просто продает квартиру, а одновременно приобретает жилье, и должен за покупаемую квартиру тоже внести аванс? Извините, больше дать не можем. Есть продавцы, которые считают, что аванс менее 200-300 тыс. не серьезен, но времена изменились, сейчас время покупателя, выбор квартир всегда есть.

Дальше –условия сделки, все фиксируем в нашем соглашении: сроки, цена, наполнение квартиры,  снятие собственника квартиры с регистрационного учета, где будем проводить сделку, как рассчитываемся, какие документы собственник должен нам ещё предоставить. Наконец, соглашение об авансе заключено.

 

2. Проверка.

 

Анализируем полученные от продавца документы, и информацию. Решаем, что именно нам нужно проверить и как. Документов и справок, которые мы можем запросит через МФЦ (некоторые запросы возможны только от продавца лично или его представителя, на основании доверенности),-более 30 видов, все они стоят денег, минимум 400 руб. за один запрос. И даже все они вместе взятые, не дают всей полноты сведений. Специалист всегда знает, в каких правовых ситуациях куда и за какой информацией обратиться. Не понятно, конечно, почему у нас даже собственник квартиры, не может запросить архивную выписку из домовой книги; почему при смене паспорта не вписывают детей, пусть даже они уже взрослые, где посмотреть не состоял ли предидущий собственник квартире психо-, или нарко-учете, и т.д, и т.п. Очень много моментов, которые знает только специалист, который занимается этим каждый день, и много лет. Именно длительная практика, отсутствие оспоренных сделок, -является гарантом высокого качества работы профессионала. К сожалению, в нашей практике в 30% сделок, приходится забирать аванс,  если у нас остаются сомнения в прозрачности сделки, мы советуем своим клиентам, искать другой вариант.

   Конечно, самый расчудесный вариант, -покупка квартиры в новостройке (и даже в этом случае, необходимо запросить или составить дополнительные документы). Если же квартира была приватизирована; куплена у физического лица; перешла в порядке наследования; дарения не от близкого родственника; в порядке ренты, -тут специалисту работы очень много.

 

 

3. Расчет. Ячейка или безналичный расчет?

 

Расчет по перечислению приобретает все большую популярность, но и тут, как обычно, не все так просто, как об этом говорит вам на сделке менеджер банка. Если покупка происходит без привлечения кредитных средств, то безналичный расчет производится через аккредитив, а это особый пункт в Договоре купли-продажи квартиры, с указанием срока и условий раскрытия аккредитива. Кроме того, продавец получит свои деньги не в день предъявления Договора купли-продажи со штампом о регистрации перехода права, банк в течении 3-7 дней будет проверять произведенную регистрацию. При таком виде расчете возникает вопрос: должен ли продавец писать покупателю расписку, и если да, то в какой момент должен ее отдать? Если при расчете с использованием индивидуального сейфа (ячейки), сложилась устоявшаяся практика-у покупателя ключ от ячейки, у продавца-расписка, после регистрации перехода права производится обмен: продавец отдает покупателю расписку, а тот ему ключ от ячейки, то при расчете «безналом», все зависит от доброй воли сторон. Если стороны решают производить расчет через банковскую ячейку, -очень важным моментом является пункт в договоре на аренду сейфа, в котором оговариваются условия доступа к деньгам продавца квартиры. Здесь тоже есть свои тонкости. У некоторых банков, свои условия доступа к деньгам. Например продавец до окончания сделки остается зарегистрированным в продаваемой квартире, покупателю хотелось бы иметь гарантии, что продавец снимется с регистрационного учета, в оговоренные сроки, для этого в условия доступа удобно включить выписку из домовой книги, или ЕЖД из которых будет видно, что на регистрационном учете никто не состоит; или, если есть задолженность по коммунальным платежам, то выручит отдельная ячейка, со значительной частью денег за квартиру, открыть которую продавец сможет, только предъявив справку об отсутствии задолженности или финансово-лицевой счет, и много других моментов можно решить именно адаптируя по каждую конкретную ситуацию договор на индивидуальный банковский сейф.

 

4. Передача.

 

Регистрация завершена, документы получены, приступаем к передаче квартиры.

Будьте готовы к тому, что квартира с мебелью, и пустая-это две большие разницы. И не обольщайтесь, что продавцы милые и аккуратные люди, любая квартира, если в ней проживали, потребует ремонта, и сил на приведение ее в «стирильное» состояние. На этом этапе, ничего не упустить, после подписания акта приема-передачи квартиры, продавцы вам уже ничего не должны. Поэтому не забываем проверить показания счетчиков и платежи, если остается телефон, -и эти квитанции, тех.паспорта на водосчетчки. А также получаем у продавца всю документацию по квартире, которую он нам передоставлял перед сделкой. Конечно, правоустанавливающие документы-это камень предкновения, продавец хочет их оставить себе, на случай доказывания перед налоговой отсутствия необходимости платить налог с продажи, а покупатель желает иметь историю квартиры в своих руках. Тут все решается индивидуально и по личному расположению сторон друг к другу. Совет покупателю:-сохранить отсканированные документы и обязательно их ксерокопии. Получаем ключи от квартиры, подъезда, счетчика на площадке, и почтового ящика, а также, если огороженная территория, от шлагбаума-ворот.

 

5. Идем прописываться и переводить лицевой счет на себя.

 

Или в МФЦ или в управляющую компанию. Не все УК передали эти функции МФЦ, в пунктах Мои Документы-называете адрес квартиры, и специалист ответит где по Вашему дому происходит регистрация.

 

Из таких основных шагов состоит услуга сопровождение сделки, конечно, каждый этап более сложен, чем о нем можно рассказать в кратком обзоре, есть еще сделки с ипотечными кредитами, материнским капиталом, жилищными сертификатами, с альтернативными вариантами продаж, а также сделки с разрешения органов опеки, с рассрочкой платежа, и т.д. …

 

Привлекайте специалистов, и Ваша сделка пройдет четко, и спокойно.

 Позвоните нам! (495)5228354, 89150251807

Что необходимо знать при покупке квартиры         

 

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ СОСТОИТ:

 

 

ЮРИДИЧЕСКАЯ составляющая

 

  • составление договора задатка или аванса (при необходимости)
  • проверка права собственности продавца на отчуждаемый объект
  • контроль наличия необходимого пакета документов для совершения сделки
  • контроль отсутствия задолженности по отчуждаемому Объекту
  • подготовка основного договора (купли-продажи, дарения, пр.)

  • подготовка акта приема- передачи
  • подготовка текста расписки в получении денежных средств
 

ПРАКТИЧЕСКАЯ составляющая

 

  • организация процесса внесения аванса за приобретаемый объект
  • согласование перечня имущества, отчуждаемого вместе с Объектом (мебель, встроенная техника, инвентарь, прочее)
  • согласование со сторонами сделки времени и места совершения сделки
  • резервирование банковской ячейки
  • сопровождение в банке
  • сдача документов на государственную регистрацию
  • получение документов с государственной регистрации и передача их сторонам

 

 

                                                                                                    

 ВСЕ ВИДЫ СДЕЛОК

 ВСЕ ВИДЫ ОБЪЕКТОВ

  • купля-продажа (купчая)              

  • дарение (дарственная)

  • мена

  • квартира

  • дом

  • дача

  • земельный участок (садоводство, ИЖС, ЛПХ)

  • комната

 

 


ПОЧЕМУ ИМЕННО МЫ?

 

мы включаемся в процесс немедленно после обращения Заказчика проекты документов (договор, акт, расписка) изготавливаются в день обращения мы заключаем договор об оказании услуг и выдаем документы об оплате







наши сотрудники выезжают в любую точку Москвы и Московской области мы добросовестны и надежны наши знания и опыт проверены временем

МЫ РАБОТАЕМ БЕЗ ВЫХОДНЫХ И ПРАЗДНИЧНЫХ ДНЕЙ

 

Стоимость юридического сопровождения сделки

от 20 000 до 40 000 рублей

ВСЕ КОНСУЛЬТАЦИИ — БЕСПЛАТНО!

50% — предварительная оплата при заключении договора

50% — оплачиваются по факту получения документов с государственной регистрации

ЗВОНИТЕ: 

  • 8 495 522-83-54 – офис

  • 8 915 025-18-07 – руководитель службы

  • 8 916 725-84-93 – ведущий специалист



Заказать обратный звонок


 

 

 

Продаются квартиры: