Как оформить землю под домом (под старым домом) или если документы отсутствуют или утрачены

 

К нам часто обращаются клиенты с вопросом: возможно ли оформление собственности на земельный участок, на котором расположен старый дом. Да, это возможо!

 

Как правило, постройка дома датирована довоенными годами, а документы на землю либо отсутствуют вовсе, либо имеют ветхое состояние и желтый цвет, поскольку оформлены в первой половине прошлого века. При этом, разумеется, в таких документах нет ни намека о «праве собственности».

 

 



Ситуация может также усугубляться еще и тем, что в доме сменилось несколько поколений жильцов, родственные связи утрачены, дом поделен на части по фактическому проживанию. За некоторыми из жильцов зарегистрировано право общей долевой собственности, а за некоторыми нет, поскольку предыдущий собственник не успел (или не знал, или не хотел) оформить наследство от ранее умершего родственника, а потом и сам умер.

Однако, несмотря на очевидную запутанность и сложность, вопрос с землей в большинстве случаев может быть успешно решен.

Консультации по телефонам:
8 495 522-83-54, 8 916 725-84-93.

 

I. Правовые нормы, позволяющие оформить право собственности на землю при отсутствии документов или по «древним» документам, или когда есть документы только на дом, или когда вступление в наследство безнадежно просрочено.

Согласно части второй пункта 9.1. статьи 3 Закона РФ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 10 октября 2001 года в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Приведенная выше норма Закона, как вы понимаете, распространяется на все документы на земельный участок, когда-либо выдававшиеся до 2001 года, в том числе и «довоенные» и «послевоенные» и с любыми формулировками прав на землю: «безвозмездное пользование», «для строительства частного дома», «бессрочное владение», «для ведения приусадебного хозяйства» и так далее.

В этой же статье Закона разрешен вопрос о правах наследников. Забегая вперед, считаем необходимым отметить, что даже если лицо, за которым вы наследуете, не успело (не знало, не хотело) оформить свои права на дом (здание, строение) в том числе и долю в праве на дом, вы всегда сможете в судебном порядке доказать свое фактическое вступление в наследство (о том как это сделать будет рассказано в отдельной главе ниже). Доказанный факт вступления в наследство позволит признать в суде ваше право собственности на унаследованное имущество (дом, здание, строение), что в свою очередь позволяет применить приведенную выше норму закона о введении Земельного Кодекса и признать право собственности на земельный участок, на котором расположен дом (здание, строение, сооружение).

Согласно, ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Если перевести изложенное выше в практическую плоскость, то нормы статьи 35 ЗК РФ помогут тем, кто приобрел долю в праве на дом, однако при этом у продавца отсутствовали или не были оформлены права на земельный участок, на котором расположен дом.

Такие случаи достаточно распространены. Еще чаще подобного рода ситуация «отпугивает» покупателей, поскольку все же покупать часть дома (долю в праве) на дом без документального приобретения прав на землю решаются немногие.

 И все же мы полагаем, что такая покупка допустима и в ряде случае оправдана, поскольку продавцы при отсутствии документов на землю продают свои доли, как правило, дешевле рыночной цены. В то же время ст. 35 ГК РФ позволяет новому собственнику самостоятельно заявить свои права на землю и оформить их. Разумеется, оформление возможно только в судебном порядке. Ниже мы приводим один из характерных судебных прецедентов, который наглядно показывает практическую реализацию изложенных выше норм Земельного Кодекса Российской Федерации.

 

II. С чего начинать. Сбор документов. 

Прежде всего, необходимо разобраться с исходными данными. Для этого необходимо заказать (получить, изготовить) документы, на участок и дом. Исходя из полученных (или неполученных) данных мы сможем разработать конкретный алгоритм действий, также и сформулировать исковые требования для суда.

 

1. Заказать кадастровые паспорта на участок (участки) и на дом.

Прежде всего, следует заказать кадастровый паспорт на земельный участок и дом.

Обращаем ваше внимание, что кадастровый паспорт на земельный участок и/или дом, расположенный в Московской области, можно заказать в любом городе Московской области – в МФЦ или в Кадастровой палате.

 

 

Бывают случаи, когда контур земли, который вы полагаете за своим домом (доля в праве на который вы числите за собой) состоит из нескольких участков. В этом случае необходимо заказать кадастровые паспорта на все участки, адрес которых совпадает с адресом дома.

Редко, но бывает и так, что дом уже фактически поделен на квартиры, и они также стоят на кадастровом учете. Соответственно, необходимо заказать кадастровые паспорта и на каждую из квартир в доме.

 

2. Заказать технический паспорт на дом и заключение о возможности раздела дома в натуре (заказывается в БТИ по месту нахождения) 

Технический паспорт необходим для того чтобы убедиться, что в доме отсутствуют неузаконенные перепланировки и/или реконструкция. При наличии таковых, начать придется именно с этого – узаконивать перепланировку и/или реконструкцию. В противном случае, разделить дом в натуре (на квартиры под номерами или помещения под конкретными литерами) не удастся, поскольку именно технический паспорт является источником информации как для суда, так и для регистрирующего органа. При наличии в техническом паспорте отметки «Разрешение на перепланировку/реконструкцию жилого дома не предъявлено» выдел долей в натуре невозможен, поскольку наличие неузаконенных изменений в доме является безусловным основанием для отказа в осуществлении регистрации права собственности на выделенные в натуре доли в доме. Для чего нужен выдел долей в натуре в доме, мы расскажем в следующей главе.

   

 

Кроме того, если оформление прав на землю сопровождается еще и признанием права собственности на долю в доме в порядке наследования, то в таком случае даже и собственность долю в праве на дом оформить с неузаконенной перепланировкой/реконструкцией также невозможно.

Заключение о возможности раздела дома в натуре необходимо как экспертное подтверждение возможности раздела как такового, а также и для идентификации конкретных помещений, подлежащих закреплению за каждым из участников общей долевой собственности.

 

 

3. Заказать справку об инвентаризационной стоимости земельного участка.

Такая справка необходима для исчисления государственной пошлины.

Признание права собственности на объекты недвижимости в судебном порядке осуществляется путем подачи соответствующего иска. Подача иска облагается государственной пошлиной в соответствии со ст. 333.19. Налогового Кодекса РФ.

Размеры государственной пошлины по делам, судами общей юрисдикции, мировыми судьями:

при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска

  • до 20 000 рублей — 4% цены иска, но не менее 400 рублей
  • от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3% суммы, превышающей 20 000 рублей
  • от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2% суммы, превышающей 100 000 рублей
  • от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1% суммы, превышающей 200 000 рублей
  • свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5% суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей

По сложившейся практике, суды принимают данные о стоимости объекта недвижимости для исчисления госпошлины как по инвентаризационной оценке, так и по кадастровой. Кадастровая цена объекта всегда указана в кадастровом паспорте, но она всегда на порядок выше инвентаризационной и может составлять несколько миллионов рублей, тогда как инвентаризационная стоимость, как правило, исчисляется в сотнях тысяч рублей. Соответственно, и госпошлина, исчисленная от инвентаризационной стоимости, может составлять гораздо меньшую сумму.

 

 

 

III. Оформление собственности если земельный участок. Варианты возможных ситуаций.

 

1. Земельный участок стоит на кадастровом учете и на него имеется кадастровый паспорт. А дом, на котором расположен участок, принадлежит ОДНОМУ собственнику.

Как не раз уже упоминалось выше, признание права на собственности на участок возможно в судебном порядке. При этом ответчиком по вашему иску будет являться администрация того муниципального образования, на территории которого расположен спорный земельный участок.

Собственно, основанием иска будет являться часть второй пункта 9.1. статьи 3 Закона РФ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 10 октября 2001 года (см. главу I настоящей статьи).

Важно, чтобы ваши права на дом были надлежащим образом зарегистрированы, то есть вы должны иметь на руках свидетельство о собственности на дом, выданным не ранее 1998 года В этом случае вероятность успеха составляет 100%.

В случае, если дом приобретался до 1998 года, например, по договору купли-продажи или дарения, удостоверенному нотариально, то и в этом случае следует предварительно также зарегистрировать свое право собственности на дом в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее именовалась Регистрационная палата).

1998 год является годом создания соответствующей службы, осуществляющей государственную регистрацию прав на объекты недвижимости. Именно с этого времени начал действовать электронный учет в Едином Государственный Реестр Прав на объекты недвижимости (ЕГРП). До 1998 года, регистрацию прав осуществляли органы БТИ.

Если же вы проживаете в доме или владеете домом на основании свидетельства о наследстве, то все же сначала необходимо дооформить наследство, то есть зарегистрировать право собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

 

2. Земельный участок стоит на кадастровом учете и на него имеется кадастровый паспорт. Однако дом, на котором расположен участок, принадлежит НЕСКОЛЬКИМ собственникам.

Порядок действий в этом случае примерно такой же, как и тот, что описан в предыдущем пункте. При этом помимо части второй пункта 9.1. статьи 3 Закона РФ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» основанием иска о признании права собственности на долю земельного участка (идентичную размеру доли в праве на дом) будет также и ст. 35 Земельного Кодекса РФ.

Кроме того, в исковом заявлении необходимо указать в качестве третьих лиц — остальных участников долевой собственности на дом.

Идеальной была бы ситуация, если с одним иском обратились бы сразу все участники долевой собственности на дом. Это в значительной мере снизило бы накладные расходы и упростило бы ход судебного процесса.

 

3. Земельный участок стоит на кадастровом учете и на него имеется кадастровый паспорт. Однако дом принадлежал умершему близкому родственнику и срок вступления в наследство безнадежно пропущен. И в дополнение ко всему, в доме имеется неузаконенная перепланировка

В этом случае алгоритм действий не меняется, однако иск о признании права собственности на земельный участок (или долю в праве на земельный участок) должен быть дополнен в обязательном порядке следующими исковыми требованиями:

  • о признании Истца вступившим в наследство
  • о признании права собственности на дом (долю в праве на дом) в порядке наследования
  • о сохранении дома в перепланированном/реконструированном состоянии

Указанные дополнительные исковые требования обусловлены тем, что во-первых – Вводный Закон к Земельному Кодексу (см. главу первую настоящей статьи) предусматривает возможность оформления собственности только на те земельные участки, на которых расположены дома (задания, строения, сооружения), находящиеся в собственности. Таким образом, чтобы заявить свои права на земельный участок, необходимо оформить надлежащим образом право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном участке.

В свою очередь, оформление права собственности на дом невозможно без предварительного узаконивания произведенной перепланировки и/или реконструкции.

Ситуация облегчается только тем, что сложившаяся судебная практика позволяет совместить все перечисленные выше процедуры в одном иске. Ниже мы приводим типичное для такой ситуации положительное решение суда.

Для того, чтобы узаконить перепланировку и/или реконструкцию, необходимо представить суду экспертное заключение о том, что такая перепланировка и/или реконструкция не угрожают жизни и здоровью других граждан.

Несколько сложнее обстоит дело с доказыванием фактического вступления в наследство. Однако и здесь, как правило, все решаемо.

Согласно п.2 ст. 1153 Гражданского Кодекса РФ: «Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

  • вступил во владение или в управление наследственным имуществом
  • принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц
  • произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества
  • оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства»

Таким образом, принятием наследства будет считаться фактическое проживание в доме, владение домом, несение расходов по его содержанию, в том числе и оплата коммунальных и налоговых платежей, наличие в распоряжении Истца домовой книги, сохранившихся документов на дом и прочее.

 

4. Земельный участок на кадастровом учете не стоит. Кадастрового паспорта нет.

Наличие кадастрового паспорта означает, что земельный участок имеет установленные законом идентифицирующие признаки, в том числе уникальный номер, и состоит на кадастровом учете.

В свою очередь, нахождение объекта недвижимости на кадастровом учете является обязательным условием в силу закона для регистрации права собственности на такой объект.

Если земельный участок на кадастровом учете не состоит, то это значит, что во-первых — вам будет необходимо каким-либо способом обосновать свои притязания на именно такую площадь земельного участка (например, 15 соток), а не какую-либо другую (например, почему не на 13 или 20 соток), во-вторых — указать границы земельного участка как на плане, так и их координаты. Практика показала, что решение суда без указания в резолютивной части координат границ земельного участка не позволяет поставить земельный участок на кадастровый учет.

Между тем, само по себе положительное решение суда еще не есть достижение цели, поскольку таковая достигается государственной регистрацией права собственности на земельный участок.

В такой ситуации существует два способа решения задачи:

1) Признавать право собственности на земельный участок без идентификации его границ, а только с указанием адреса и площади. Площадь участка, как правило, указывается в техническом паспорте на дом на страничке «Ситуационный план». Также можно попытаться заказать в Архивном отделе Администрации выписку из похозяйственной книги, где также будет указана площадь домовладения. Бывает, что в «пачке с древними документами» на дом встречаются различные справки из поссовета или отдела экономики райисполкома и т.п., датированные 70-90-ми годами прошлого века, где также указывается площадь домовладения. Как правило, перечисленных источников информации достаточно, чтобы убедить суд в справедливости ваших претензий на конкретную площадь земельного участка.

Решение суда, вступившее в законную силу, позволит вам согласовать границы участка в Администрации, однако процедура эта будет не быстрой, она может длиться до трех месяцев. Вместе с тем, состоявшееся судебное решение будет являться гарантией того, что границы участка вам все же согласуют.

   

Начинать нужно с обращения к кадастровому инженеру с просьбой изготовить межевой план и схему расположения земельного участка. Мы настоятельно рекомендуем делать это в местном БТИ, где также есть штатные кадастровые инженеры. Схему расположения земельного участка необходимо согласовать в соответствующих организациях и подразделениях Администрации муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок. Список конкретных должностных лиц, а также организаций и учреждений будет перечислен непосредственно на полях Схемы расположения земельного участка, однако в любом случае начинать необходимо с Управления имущественных отношений Администрации соответствующего муниципального образования. После того, как схема расположения будет согласована, Управление имущественных отношений подготовит необходимый пакет документов для согласования с областной администрацией. После получения соответствующего одобрения из Мособладминистрации Глава местной администрации издаст Постановление об утверждении границ земельного участка. После этого сформированное межевое дело (готовит кадастровый инженер), к которому будет приложено решение суда, схема расположения, координаты, Постановление главы администрации (все в электронном виде, и будет предоставлено вам на диске) можно сдавать в кадастровую палату для постановки на кадастровый учет. Через две недели вы сможете получить в кадастровой палате новый кадастровый паспорт на свой земельный участок. После это вы должны сдать пакет документов на государственную регистрацию права собственности. В пакет документов входит: решение суда, кадастровый паспорт и квитанция об уплате госпошлины в сумме 350 рублей.

2) Второй вариант нам представляется более эффективным, однако его реализация будет зависеть от позиции конкретного суда по делам подобного рода.

Принципиальное отличие данного варианта от предыдущего заключается в том, что в требовании о признании права собственности на земельный участок указывается не только его адрес и площадь, но и координаты его границ со схемой привязки к местности. То есть, границы участка вместо Администрации утверждает суд.

К исковому заявлению следует приложить ту же схему расположения земельного участка с координатами границ, которая также должны быть заказана у кадастрового инженера БТИ.

 

В этом случае, для постановки участка на кадастровый учет будет достаточно состоявшегося решения суда и межевого плана, изготовленного кадастровым инженером.

 

Консультации по телефонам: 8 495 522-83-548 916 725-84-93.

 

Судебные прецеденты, которые наглядно показывают практическую реализацию норм Земельного Кодекса Российской Федерации:

 

 

Продаются квартиры: