Что необходимо знать при покупке дачи

Если Вы решили самостоятельно (без помощи агентства) приобрести дачу, Вам следует знать следующие достаточно простые, но в то же время полезные правила, а именно:

1. Как определить, адекватна ли цена дачи, земельного участка?

90% от общего количества дач и участков, предлагаемых к продаже, имеют цену, которую Вы, разумеется, никогда не дали бы за "это"... Реже, но тоже бывают и диаметрально противоположные случаи, — когда Покупатель на радостях, что нашел то, что ему понравилось, и как ему кажется по нормальной цене, переплачивает вдвое.

Поэтому перед тем, как начать практические выезды за город с целью просмотра той или иной дачи, стоит изучить рынок с помощью  соответсвтующих интернетресурсов и печатных изданий.  Потратив не более часа, Вы сможете составить примерное представление о диапазоне цен на дачи или участки в районе, который Вас интересует.

Осведомленность о текущих уровнях цен позволит Вам, с одной стороны, не упустить хорошую дачу, но как Вам сначала показалось слишком дорогую, а с другой, как уже говорилось выше, — не заплатить вдвое больше от рынка. Например, большое влияние на формирование цены имеет расположение дачи в зависимости от направления (например, Восток всегда дешевле Запада) и удаленности от МКАД.

Отдельного упоминания (как показала практика) требует такой институт как "кадастровая стоимость". Кадастровая стоимость не имеет никакого отношения к определению рыночной цены, например, земельного участка. Рыночная цена определяется балансом спроса и предложения. Тогда как в сложившихся реалиях кадастровая стоимость всегда значительно превышает рыночную и используется прежде всего в целях налогообложения.

В продолжение разговора о цене следует также отметить, что и оценочный отчет (экспертная оценка) также не может быть признан надежным источником информации о реальной цене дачи и/или дачного участка, поскольку выполняется по заказу...

НА ЗАМЕТКУ

Мы сопровождаем сделки по покупке дач, участков, домов во всех районах Подмосковья. Мы всегда осущетсвляем надлежащую поверку документов. Сопровождаем со стадии переговоров и внесения задатка (или аванса) с их надлежащим документальным оформлением. Составляем надежный договор купли-продажи (мены, дарения). У нас всегда есть время для Вас. Наши телефоны всегда включены 89167258493, 89150251807. Стоимость сопровождения 30 000 рублей.

Мы также составляем договоры купли-продажи (мены, дарения) дачи и/или земельного участка в течение 3 часов с момента обращения. В комплекте: акт приема передачи, образец расписки в получении денежных средств, краткая инструкция. Документы отправляются по электронной почте. Оплата по факту получения документов (договор, акт, расписка, инструкция) на карту Сбербанка. Стоимость услуги 5 000 рублей.

Отметим, что наличие на участке старенького летнего дома не является причиной платить за участок больше средней рыночной стоимости. Что бы понять какая же цена будет справедлива за участок с более менее приличным домом, следует зайти на сайт такой, например, компании как "Терем" или посмотреть предложения на строительных рынках. Так, бригада из Рязани (к примеру) может предложить Вам бревенчатый дом 6х8 с мансардой и крышей, но без покрытия (шифера, черепицы) и без фундамента — за 400 000 рублей с работой и доставкой. Если добавить сюда стоимость хорошего фундамента и хорошей кровли, то получится максимум 750 000 рублей.

Все же из имеющегося опыта приходится сделать вывод, что в отличие от квартир (где всегда есть четкая средняя цена на тот или иной тип и размер квартир) цена на землю в большей степени определяется  такими факторами как: возраст, образование, текущее материальное положение продавца. Так, перечисленным факторам соответствуют следующие наиболее распространенные аргументы, с которыми Вы обязательно столкнетесь:

   — Сюда столько труда вложено...

   — Это же земля под Москвой...

   — Дешевле, чем за ... миллионов мне смысла нет продавать...

Как и какое же решение принимать при наличии такой аргументации решать только вам...


2. Как выбрать дачу

Не стоит осматривать дачу в вечернее и, тем более, ночное время.

Все же лучше смотреть дачу с женой (подругой, коллегой по работе). Женщины, может быть, плохо разбираются в садовом домостроении, но их интуиция с лихвой перекроет любые пробелы в знаниях о дачах.

Многолетние наблюдения позволяют нам говорить о двух основных критериях, которыми должен руководствоваться покупатель при выборе дачи:

А) понравилось, "легло на душу", "именно так я представлял(а) свою дачу";

Б) смогу ли я продать эту дачу  хотя бы по той же цене, по которой приобрету? (но если уж понравилось очень сильно, то можно и переплатить, но все же, на наш взгляд, — не более 30%)

* и все же опыт показывает... Познакомьтесь с будущими соседями. Послевкусие от такого знакомства, как правило, придает дополнительную уверенность в принятии решения - покупать... или не покупать...

Существует несколько параметров отбора, которые мы приводим справочно:

  • наличие электричества (если его нет даже по границе участка, то все же стоит воздержаться от покупки, несмотря ни на какую цену и уверения продавца, что "завтра начнут ставить столбы")
  • наличие хотя бы летней воды или наличие реальной возможности обеспечить водоснабжене на участке
  • удаленность от станции
  • наличие реальной возможности добраться до дачи общественным транспортом
  • наличие магазинов (продуктовых, хозяйственных) в непосредственной близости от дачи
  • удаленность от МКАД, т.е. какое время будем занимать путь до дачи


3. Как уберечься от неприятных сюрпризов

Аванс или задаток

После того, как Вы выбрали дачу все же стоит внести Продавцу аванс или задаток. Размер аванса (задатка) должен быть небольшим: от 15 000 до 30 000 рублей. Все, что выше — на Ваше усмотрение, но если Продавец требует больше, чем 50 000 рублей, то этот факт должен Вас насторожить.

Необходимо также понимать разницу между авансом и задатком. В первом случае Продавец может Вам просто вернуть аванс и продать участок другому Покупателю, например, по более высокой цене. В свою очередь и Вы можете передумать покупать дачу, и Продавец будет обязан вернуть Вам аванс.

 А в случае с задатком ситуация несколько иная. Так, в случае отказа Продавца продать Вам дачу, он будет обязан вернуть Вам задаток в ДВОЙНОМ размере, если же Вы передумаете покупать дачу, то задаток остается у Продавца.

4. Ознакомление

Если дача понравилась и Вы уже готовы ее купить, все же пообщайтесь с соседями с других участков. Как правило, окружение знает историю выбранной Вами дачи и ее владельцев в ретроспективе до 20 лет. Также стоит пообщаться с председателем товарищества.

Если Вы приобретаете дачу не в сезон, то с правлением Вы можете связаться круглый год. Как правило, расписание работы правления висит на дверях (стене, доске обявлений) помещения правления.

В случае, если рядом с участком стоит электрический столб, а на участок электричество не заведено, поинтересуйтесь, сколько будет стоить подключение, поскольку в некоторых товариществах цена подключения доходит до 100 000 рублей.

Крайне важно попросить у продавца дачи справку об отсутствии задолженности по членским взносам и другим обязательным платежам. Также необходимо уточнить показания электросчетчика и поинтересоваться, оплачено ли электричество.

Обратите внимание нет ли в непосредственной близости от участка высоковольтной ЛЭП (линии электропередачи). Если Вы, стоя на участке, слышите характерный треск (коронация), издаваемый проводами, то такую дачу покупать нельзя.

5. Документы

Документы на дачу, разумеется, являются одним из важнейших условий совершения сделки, но все же не стоит устраивать их проверку "с пристрастием" - привлекать криминалистов и/или астрологов. За Вас это сделает регистрирующий орган. Если документы в порядке, то государственная регистрация сделки будет осуществлена, а если нет, то нет. 

Главное — расчет за дачу необходимо производить с использованием банковской ячейки. При этом условием доступа Продавца к ячейке (то есть к деньгам) должен быть зарегистрованный договор купли-продажи дачи.

Для совершения сделки требуются следующие документы:

если у продавца свидетельство о собственности НОВОГО образца

если у продавца свидетельство о собственности СТАРОГО образца (начала 90-х)

  1. правоустанавливающий документ (тот, который указан в первом абазаце свидетельства о собственности)
  2. свидетельство о собственности
  1. архивная выписка
  2. кадастровый паспорт
  3. сидетельство о собственности

Обращаем Ваше внимание, что и в первом, и во втором случае стоит ознакомиться с кадастровым паспортом на предмет наличия межевания (установления границ). Если межевание не проводилось, то в кадастровом паспорте будет отметка "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства".

Наличие в кадастровом паспорте такой отметки говорит о том, что границы участка на текущий момент определены только его забором или забором соседей. И если вы покупаете дачу в новом месте, где еще нет устоявшихся границ или вообще еще нет соседей,то межевание все же необходимо сделать. Если же покупка предполагается в стародачном месте, которому уже много лет и справа и слева и сзади - соседи, и границы между ними устоялись на протяжении нескольких десятков лет, то  межевание в данном случае вряд ли будет являться актуальным вопросом.

Часто бывает так, что у Продавца есть документы на участок, а на дом — нет, так как он не оформлялся. С нашей точки зрения, это также вряд ли может служить препятствием к совершению сделки, поскольку дом вы при желании сможете оформить на себя сами после сделки, в порядке дачной амнистии. Исключение могут составлять случаи, когда дом представляет собой реальную ценность (добротный новый, капитальный, дорогой, прочее), в этом случае все же лучше дождаться, когда Продавец оформит соответствующие документы на дом, с тем что бы указать его в договоре купли-продажи.

6. Покупка дачи по садовой книжке

Отдельного упоминания требует такой способ покупки, как переоформление садовой книжки на нового собственника.

Такой способ покупки является крайне рискованным и недальновидным. Фактически, переоформив садовую книжку на себя, вы становитесь членом садового товарища, но не собственником дачного участка. Собственником дачного участка в этом случае является администрация соответствующего района, где находится учаcток. Как правило, попытка продажи дачи по садовой книжке означает только то, что продавец не смог оформить право собственности и пытается "избавиться" от дачи или участка по "бросовой" цене. Впрочем, часто встречаются случаи, что и по садовой книжке продаются обекты по рыночной цене или цене выше рыночной. 

7.  На кого оформлять дачу

Как показывает практика, у супругов часто возникает вопрос на кого из них оформить покупку. В поисках компромисса супруги, иногда выражают желание приобрести дачу по 1/2 доле в праве за каждым из них. Мы рекомендуем не "перегружать" оформление сделки наличием долей, но все же это не так важно. Полагаем необходимым сослаться на Статья 34 Семейного Кодекса РФ:

"1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства."

 8. Для тех, кто покупает старый дом в частном секторе

Посетители сайта часто присылают нам вопроыс относительно покупки старого дома (доли в старом доме) с приусадебным участком. Документы на такие объекты, как правило вызывают, мягко говоря, растерянность, поскольку оформлялись они в довоенное время. А на землю под домом документов может не быть вовсе. Интересующую Вас информацию по затронутому вопросу вы можете получить ЗДЕСЬ.

9. Оформление покупки дачи (земельного участка) - нужен ли нотариус?

 Закон не предусматривает обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью, в том числе с дачами, домами, земельными участками. Таким образом, достаточно составить (в печатном виде) соответствующий  договор, подписать его (вместе с актом приема-передачи) и сдать его на государственную регистрацию в уполномоченный орган. С нашей точки зрения, нотариальное оформление имеет смысл только в очень редких случаях, например, когда продавец (или покупатель) имеет весьма преклонный возраст или очевидны признаки злоупотребления алкоголем. При прочих равных обстоятельствах мы полагаем, что удостоверение сделки нотариусом никак не влияет на степень ее надежности. Кроме того, за нотариальные действия и технические работы будет необходимо уплатить значительную сумм у денег - от 10 000 до 25 000 рублей. Кроме того, придется собрать большое количество нужных для нотариуса, но ненужных для регистрации права собственности документов. 

 Также обращаем ваше внимание, что с 01 января 2016 года нотариус необходим в обязательном порядке, если предметом сделки является доля в праве, а не объект недвижимости в целом.   



Если Вы нечасто покупаете дачи, доверьтесь нашему опыту! Мы поможем сопроводить сделку: собрать и оформить документы на дачу и/или участок и/или дом, сдать их на государственную регистрацию в Регпалату. Стоимость услуги "под ключ" 30 000 рублей.
 

Мы также составляем договоры купли-продажи (мены, дараения) дачи и/или земельного участка в течение 3 часов с момента обращения. В комплекте: акт приема передачи, образец расписки в получении денежных средств, краткая инсрукция. Документы отправляются по электронной почте. Оплата - по факту получения документов (договор, акт, расписка, инструкция) на карту Сбербанка. Стоимость услуги 5 000 рублей.

8 495 522-83-54

8 916 725-84-93

Звоните ежедневно, с 9 до 22 ч.

Заказать обратный звонок


Продаются квартиры: