КРИТЕРИИ ОТНЕСЕНИЯ ДОМА К ОБЪЕКТУ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ИЖС)
Приступая к строительству дома на участке с разрешенным видом использования – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство) необходимо учитывать ряд норм и правил, соблюдение которых позволит вам без проблем пройти уведомительные процедуры в связи с началом и окончанием строительства, поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности.
КРИТЕРИИ ИЖС
Пунктом 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ устаовлено, что объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Таким образом, Законом установлено 3 (три) основных критерия объекта ИЖС (жилого дома):
- количество надземных этажей – не более 3 (трех);
- предельная высота – не более 20 метров;
- не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
На практике, это означает, что любое отступление от приведенных выше норм приведет к отказу в регистрации права собственности на возведенные дом в установленном законом порядке. При этом сам дом будет считаться самовольной постройкой, оформление собственности, на которую будет возможно только в судебном порядке.
Теперь более подробно о каждом из критериев:
- КОЛИЧЕСТВО ЭТАЖЕЙ
Что же считать количеством этажей? Ответ на этот вопрос дан в Письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 марта 2013 года № ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства».
В частности, в названном письме Минэкономразвития РФ указывается:
«Термин «количество этажей» закреплен в стать 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».
Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.»
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года №37 (далее – Инструкция), к этажам жилых домов относят:
Этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломанной крыши, при этом линии пересечения плоскости крыши и фасада должна быть не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;
Этаж надземный – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;
Этаж подвальный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;
Этаж технический – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средних частях здания;
Этаж цокольный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещения.
Таким образом, любой этаж дома определяет общее количество этажей. Этот же принцип должен применяться и при подсчете надземных этажей.
ЧТО СЧИТАТЬ «НАДЗЕМНЫМ» ЭТАЖОМ, А ЧТО – «ПОДЗЕМНЫМ»?
Формулировка «с количеством надземных этажей не более трех» позволяет сделать вывод, что количество подземных этажей у объекта ИЖС (жилого дома) не ограничено. Однако возникает вопрос, что считать «подземным этажом», а что «надземным этажом»?
Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
Согласно Письму Минэкономразвития России от 20 марта 2013 года Действующее законодательство не содержит определение термина "подземный этаж". При этом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, все этажи здания, сооружения, не относящиеся к надземным этажам являются подземными этажами (подвальный этаж, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем 2 м).
Таким образом,
НАДЗЕМНЫЙ ЭТАЖ - этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли (в том числе мансардный!!!);
ПОДЗЕМНЫЙ ЭТАЖ – любой этаж, который не относится к надземным этажам, при условии, что верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем на два метра.
К сожалению, ни Градостроительный кодекс Российской Федерации, ни иные подзаконные нормативные акты не дают ответа будет ли дом относится к объекту ИЖС, если он состоит из трех надземных этажей и, например, одного цокольного этажа, однако его перекрытие находится выше средней планировочной отметки более, чем на два метра.
Учитывая, что п.39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установивший новые критерии ИЖС, вступил в силу лишь 04 августа 2018 года, то и судебная практика по данному вопросу также еще не сформировалась.
С учетом изложенного, мы рекомендуем при планировании строительстве жилого дома все же включать в проект дома только такие этажи, которые однозначно соответствуют определениям «надземного» или «подземного» этажей.
Особого внимания заслуживает порядок определения количества этажей для домов ИЖС, который устанавливается Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) городских округов (городов) Московской области.
Например, по нашему мнению, спорной является формулировка в ПЗЗ городского округа Балашиха Московской области (утвержденны Решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 27.12.2017 года №30/50), определяющая количество этажей 3 (три) - "за исключением подземных и технических этажей" (ст. 28 ПЗЗ).
Такая формулировка предполагает логический вывод о том, что надземный технический этаж не засчитывается в общее количество надземных этажей, что очевидно противоречит и п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и позиции Минэкономразвития России.
ПРЕДЕЛЬНЯ ВЫСОТА – НЕ БОЛЕЕ 20 метров
Все же Подмосковье – регион с развитой аэродромной структурой. Практически любой населенный пункт в Московской области расположен в зоне подлета или приаэродромной зоне того или иного аэропорта. Соответственно, для легализации постройки жилого дома потребуется получить согласование близлежащего аэродрома. Одним из основных параметров, учитываемых при выдаче такого согласования, является высота объекта. Таким образом, планируя строительство дома с высотными элементами необходимо учитывать наличие поблизости (до 30 км) аэродромов.
НЕ ПРЕДНАЗНАЧЕНО ДЛЯ РАЗДЕЛА НА САМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
С нашей точки зрения, это достаточно спорный и противоречивый критерий. Очевидно, что его появление продиктовано борьбой с возведением многоквартирных домов на земельных участка, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС). Однако возникает ряд вопросов:
- кто будет определять предназначен ли возведенный дом для раздела на самостоятельные объекты недвижимости? Теоретически, разделить на самостоятельные объекты недвижимости можно любой дом.
- по каким признакам будет определяться «предназначенность» возведенного дома для раздела на самостоятельные объекты? Очевидно, термин «предназначен» по сути является оценочным.
Вместе с тем, в отсутствие сложившейся правоприменительной практики мы полагаем необходимым предложить свои признаки, по которым дом может быть идентифицирован как «предназначенный для раздела на самостоятельные объекты недвижимости»:
- повторяющиеся планировочные решения;
- несколько входов;
- фактическая разделенность на изолированные друг от друга части.
Кроме того, определение «не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости» однозначно исключает возможность отнесения к объектам ИЖС многоквартирных домов - таунхаусов, коттеджей на две семьи, домов, в которых расположено белее одной квартиры.
Так в соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Помимо соблюдения требований, предъявляемых к объекту ИЖС, следует также учитывать и требования к размещению дома на земельном участке.
СНиП 30-02-97 устанавливает следующие нормативы:
- между жилым домом и изгородью, установленной на границе с соседним домовладением, должна соблюдаться дистанция не менее 3 метров.
Тогда как между хозяйственной постройкой (гараж, сарай и т.д.) и изгородью установлено минимальное расстояние в 1 метр.
Наиболее часто допускаются ошибки при посадке на участок дома с примыкающим гаражом (когда дом и гараж составляют единый контур). Так, со стороны гаража Застройщик часто оставляют расстояние до забора менее 3 метров, полагая, что достаточно соблюсти норматив для хозяйственных построек – 1 метр. Однако в данном случае подлежит применению правило о 3 (трех) метрах! При отступлении от такого правила зарегистрировать дом в уведомительном порядке не удастся. Придется обращаться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
ЛПХ
Это один из видов разрешенного использования земельного участка - "для ведения личного подсобного хозяйства". На участке с таким видом разрешенного использования также разрешено возводить объекты ИЖС.
Мы поможем оформить се документы для строительства дома (уведомление, согласования, постановка на кадастра регистрация права).
Мы поможем вам оформить право собственности на построенный дом в судебном порядке.*
Телефоны для справок: 8 9167258493, (495)5228354.
