Что необходимо знать при покупке дачи

Если Вы решили самостоятельно (без помощи агентства) приобрести дачу, Вам следует знать следующие достаточно простые, но в то же время полезные правила, а именно:

1. Как определить, адекватна ли цена дачи, земельного участка?

90% от общего количества дач и участков, предлагаемых к продаже, имеют цену, которую Вы, разумеется, никогда не дали бы за "это"... Реже, но тоже бывают и диаметрально противоположные случаи, — когда Покупатель на радостях, что нашел то, что ему понравилось, и как ему кажется по нормальной цене, переплачивает вдвое.

Поэтому перед тем, как начать практические выезды за город с целью просмотра той или иной дачи, стоит изучить рынок с помощью  соответсвтующих интернетресурсов и печатных изданий.  Потратив не более часа, Вы сможете составить примерное представление о диапазоне цен на дачи или участки в районе, который Вас интересует.

Осведомленность о текущих уровнях цен позволит Вам, с одной стороны, не упустить хорошую дачу, но как Вам сначала показалось слишком дорогую, а с другой, как уже говорилось выше, — не заплатить вдвое больше от рынка. Например, большое влияние на формирование цены имеет расположение дачи в зависимости от направления (например, Восток всегда дешевле Запада) и удаленности от МКАД.

Отдельного упоминания (как показала практика) требует такой институт как "кадастровая стоимость". Кадастровая стоимость не имеет никакого отношения к определению рыночной цены, например, земельного участка. Рыночная цена определяется балансом спроса и предложения. Тогда как в сложившихся реалиях кадастровая стоимость всегда значительно превышает рыночную и используется прежде всего в целях налогообложения.

В продолжение разговора о цене следует также отметить, что и оценочный отчет (экспертная оценка) также не может быть признан надежным источником информации о реальной цене дачи и/или дачного участка, поскольку выполняется по заказу...

НА ЗАМЕТКУ

Мы сопровождаем сделки по покупке дач, участков, домов во всех районах Подмосковья. Сопровождаем со стадии переговоров и внесения задатка (или аванса) до плучения документов с государственной регистрации.  Наши телефоны 89167258493, 89150251807. Стоимость сопровождения 40 000 рублей.

Отметим, что наличие на участке старенького летнего дома не является причиной платить за участок больше средней рыночной стоимости. Что бы понять какая же цена будет справедлива за участок с более менее приличным домом, следует зайти на сайт такой, например, компании как "Терем" или посмотреть предложения на строительных рынках. 

Все же из имеющегося опыта приходится сделать вывод, что в отличие от квартир (где всегда есть четкая средняя цена на тот или иной тип и размер квартир) цена на землю в большей степени определяется  такими факторами как: возраст, образование, текущее материальное положение продавца. Так, перечисленным факторам соответствуют следующие наиболее распространенные аргументы, с которыми Вы обязательно столкнетесь:

   — Сюда столько труда вложено...

   — Это же земля под Москвой...

   — Дешевле, чем за ... миллионов мне смысла нет продавать...

Как и какое же решение принимать при наличии такой аргументации решать только вам...

2. Как выбрать дачу

Не стоит осматривать дачу в вечернее и, тем более, ночное время.

Все же лучше смотреть дачу с женой (подругой, коллегой по работе). Женщины, может быть, плохо разбираются в садовом домостроении, но их интуиция с лихвой перекроет любые пробелы в знаниях о дачах.

Многолетние наблюдения позволяют нам говорить о двух основных критериях, которыми должен руководствоваться покупатель при выборе дачи:

А) понравилось, "легло на душу", "именно так я представлял(а) свою дачу";

Б) смогу ли я продать эту дачу  хотя бы по той же цене, по которой приобрету? (но если уж понравилось очень сильно, то можно и переплатить, но все же, на наш взгляд, — не более 30%)

* и все же опыт показывает... Познакомьтесь с будущими соседями. Послевкусие от такого знакомства, как правило, придает дополнительную уверенность в принятии решения - покупать... или не покупать...

Существует несколько параметров отбора, которые мы приводим справочно:

• наличие электричества (если его нет даже по границе участка, то все же стоит воздержаться от покупки, несмотря ни на какую цену и уверения продавца, что "завтра начнут ставить столбы")
• наличие хотя бы летней воды или наличие реальной возможности обеспечить водоснабжене на участке
• удаленность от станции
• наличие реальной возможности добраться до дачи общественным транспортом
• наличие магазинов (продуктовых, хозяйственных) в непосредственной близости от дачи
• удаленность от МКАД, т.е. какое время будем занимать путь до дачи

3. Как уберечься от неприятных сюрпризов

Аванс или задаток

После того, как Вы выбрали дачу все же стоит внести Продавцу аванс или задаток. Размер аванса (задатка) должен быть небольшим: от 15 000 до 30 000 рублей. Все, что выше — на Ваше усмотрение, но если Продавец требует больше, чем 50 000 рублей, то этот факт должен Вас насторожить.

Необходимо также понимать разницу между авансом и задатком. В первом случае Продавец может Вам просто вернуть аванс и продать участок другому Покупателю, например, по более высокой цене. В свою очередь и Вы можете передумать покупать дачу, и Продавец будет обязан вернуть Вам аванс.

 А в случае с задатком ситуация несколько иная. Так, в случае отказа Продавца продать Вам дачу, он будет обязан вернуть Вам задаток в ДВОЙНОМ размере, если же Вы передумаете покупать дачу, то задаток остается у Продавца.

4. Ознакомление

Если дача понравилась и Вы уже готовы ее купить, все же пообщайтесь с соседями с других участков. Как правило, окружение знает историю выбранной Вами дачи и ее владельцев в ретроспективе до 20 лет. Также стоит пообщаться с председателем товарищества.

Если Вы приобретаете дачу не в сезон, то с правлением Вы можете связаться круглый год. Как правило, расписание работы правления висит на дверях (стене, доске обявлений) помещения правления.

В случае, если рядом с участком стоит электрический столб, а на участок электричество не заведено, поинтересуйтесь, сколько будет стоить подключение, поскольку в некоторых товариществах цена подключения доходит до 100 000 рублей.

Крайне важно попросить у продавца дачи справку об отсутствии задолженности по членским взносам и другим обязательным платежам. Также необходимо уточнить показания электросчетчика и поинтересоваться, оплачено ли электричество.

Обратите внимание нет ли в непосредственной близости от участка высоковольтной ЛЭП (линии электропередачи). Если Вы, стоя на участке, слышите характерный треск (коронация), издаваемый проводами, то такую дачу покупать нельзя.

5. Документы

Документы на дачу, разумеется, являются одним из важнейших условий совершения сделки, но все же не стоит устраивать их проверку "с пристрастием" - привлекать криминалистов и/или астрологов. За Вас это сделает регистрирующий орган. Если документы в порядке, то государственная регистрация сделки будет осуществлена, а если нет, то нет. 

Главное — расчет за дачу необходимо производить с использованием банковской ячейки. При этом условием доступа Продавца к ячейке (то есть к деньгам) должен быть зарегистрованный договор купли-продажи дачи.

Для совершения сделки требуются следующие документы:

Выписка их ЕГРН ан земельный участок	Правоустанавливающий документ - договор купли-продажи, дарения, свиетельство о наследстве
Выписка из ЕГРН на дом	Справк об отсутствии задолженности по членским и/или целевым взносам.

Обращаем Ваше внимание, что перечисленные документы необходимы для принятия покупателем решения о совершении сделки. Для оформления сделки в регистрирущем органом требуется только три экземпляра договора купли-продажи, квитанции об уплате государственной пошлины и нотариальное согласие спруга продавца на продажу, если дача приобреталась продавцом в браке.

Необходимо обратить внимание на предмет наличия межевания (установления границ). Если межевание не проводилось, то в кадастровой выписке или в ЕГРН на земельный участок будет отметка "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства".

Наличие в ЕГРН такой отметки говорит о том, что границы участка на текущий момент определены только его забором или забором соседей. И если вы покупаете дачу в новом месте, где еще нет устоявшихся границ или вообще еще нет соседей,то межевание все же необходимо сделать. Если же покупка предполагается в стародачном месте, которому уже много лет и справа и слева и сзади - соседи, и границы между ними устоялись на протяжении нескольких десятков лет, то  межевание в данном случае вряд ли будет являться актуальным вопросом.

Часто бывает так, что у Продавца есть документы на участок, а на дом — нет, так как он не оформлялся. С нашей точки зрения, это также вряд ли может служить препятствием к совершению сделки, поскольку дом вы при желании сможете оформить на себя сами после сделки, в порядке дачной амнистии. Исключение могут составлять случаи, когда дом представляет собой реальную ценность (добротный новый, капитальный, дорогой, прочее), в этом случае все же лучше дождаться, когда Продавец оформит соответствующие документы на дом, с тем что бы указать его в договоре купли-продажи.

6. Покупка дачи по садовой книжке

Отдельного упоминания требует такой способ покупки, как переоформление садовой книжки на нового собственника.

Такой способ покупки является крайне рискованным и недальновидным. Фактически, переоформив садовую книжку на себя, вы становитесь членом садового товарища, но не собственником дачного участка. Собственником дачного участка в этом случае является администрация соответствующего района, где находится учаcток. Как правило, попытка продажи дачи по садовой книжке означает только то, что продавец не смог оформить право собственности и пытается "избавиться" от дачи или участка по "бросовой" цене. Впрочем, часто встречаются случаи, что и по садовой книжке продаются обекты по рыночной цене или цене выше рыночной. 

7.  На кого оформлять дачу

Как показывает практика, у супругов часто возникает вопрос на кого из них оформить покупку. В поисках компромисса супруги, иногда выражают желание приобрести дачу по 1/2 доле в праве за каждым из них. Мы рекомендуем не "перегружать" оформление сделки наличием долей, но все же это не так важно. Полагаем необходимым сослаться на Статья 34 Семейного Кодекса РФ:

"1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства."

---

Если Вы нечасто покупаете дачи, доверьтесь нашему опыту! Мы обеспечим надежное сопровождение сделки по приобретению дачи и/или участка. Стоимость услуги "под ключ" 40 000 рублей.
8 495 522-83-54 8 916 725-84-93 Звоните ежедневно, с 9 до 22 ч.	Заказать обратный звонок